Milieuschutz statt Verdrängung!

In ganz Berlin sind die Mieten dramatisch gestiegen, besonders stark im Neuköllner Norden. Hier stiegen die Mieten bei Neuvermietung zwischen 2009 und 2014 um über 50 Prozent – mehr als irgendwo sonst in Berlin. Längst betrifft der Anstieg nicht nur Neuvermietungen, sondern auch bestehende Mietverträge. Im Reuterkiez ist heute mehr als jede achte Wohnung überbelegt.

Das erhöht den Druck auf die ohnehin schon dürftige Infrastruktur an Parks und Freiflächen, Spielplätzen und Kitas. Immer mehr Menschen werden deshalb aus Neukölln verdrängt. Ein Instrument, um dieser Entwicklung entgegen zu wirken, ist die Einrichtung von Milieuschutzgebieten.

Was ist Milieuschutz?

Die meisten Regelungen im Mietrecht können nur auf Bundes- oder Landesebene verändert werden. Eine der wenigen Einflussmöglichkeiten auf Bezirksebene ist der Milieuschutz. Mit diesem Instrument können insbesondere aufwändige Modernisierungen verhindert werden, bei denen die Kosten hinterher mit bis zu 11 Prozent jährlich auf die Mieter*innen umgelegt werden können. Solche Modernisierungen haben in den letzten Jahren in Neukölln deutlich zugenommen.

Nach den Prüfkriterien für Baumaßnahmen in den Neuköllner Milieuschutzgebieten können die folgenden Maßnahmen durch Milieuschutz verhindert werden:

• Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen
• Anbau von zweiten Balkonen oder besonders teuren Erstbalkonen
• Einbau von teuren Fahrstühlen
• Einbau eines zweiten Bades bei Wohnungen unter 4 Zimmern
• Energiespar-Maßnahmen, die über das gesetzlich Vorgeschriebene hinausgehen
• Zusammenlegung von Wohnungen
• Schaffung von besonders hochwertiger Wohnungs- und Gebäudeausstattung
(z.B. Fußbodenheizung oder Video-Gegensprechanlagen)

Die genauen Kriterien finden sich beim Stadtplanungsamt Neukölln.

Außerdem sind Haus-Verkaufe in Milieuschutzgebieten genehmigungspflichtig. Wenn sich ein Käufer nicht mit den Zielen des Milieuschutzes einverstanden erklärt, hat der Bezirk ein sogenanntes Vorkaufsrecht. Dieses ermöglicht den Kommunen, den Kaufvertrag zu übernehmen und das Haus selbst zu erwerben. Der Berliner Senat unterstützt die Bezirke dabei finanziell. Dies geht ausdrücklich auch zu Gunsten Dritter – etwa städtischer Wohnungsbaugesellschaften.

Warum brauchen wir Milieuschutz in Neukölln?

Bis vor etwa 10 Jahren war Neukölln das Schmuddelkind unter den Berliner Stadtbezirken. Die Mieten waren vergleichsweise niedrig, dem Bezirksamt gefiel die Zusammensetzung der Bevölkerung nicht und man diskutierte über die Verbesserung der Sozialstruktur. Heute ist die Situation völlig anders: Auf dem Immobilienmarkt wird Neukölln als ein Standort mit sehr hohem Potential für renditeträchtige Investoren angepriesen. Es ist plötzlich angesagt im Bezirk zu wohnen.

Eine hohe Nachfrage nach Wohnungen im Norden von Neukölln, eine sich verändernde Eigentümer*innenstruktur und kaum vorhandener Wohnungsneubau führten zu einem dramatischen Wandel auf dem Wohnungsmarkt.

Im Jahr 2008 lagen die durchschnittlichen Angebotsmieten der großen Immobilienportale für den Neuköllner Bezirk 12055 (Richardplatz) bei 5,00 €/m² und für 12047 (Reuterkiez) bei 5,50 €/nettokalt. Berlinweit waren es 6,27 €/m². Für das Jahr 2015 sieht die Situation völlig anders aus: Die durchschnittlichen Kaltmieten liegen bei 10,00 €/m² (12055) bzw. 10,64 €/m² (12047) und berlinweit bei 8,99 €/m².  Bei den anderen Nord-Neuköllner PLZ-Bezirken ist die Situation nur geringfügig anders. Diese wenigen Zahlen machen die dramatische Situation deutlich, die sich für Haushalte ergibt, die im Bezirk umziehen müssen. Eine Aufforderung des Job-Centers, die Wohnkosten zu senken, ist dann geradezu absurd. Angebotsmieten liegen weit über den Bestandsmieten bzw. den Mietspiegelmieten, bei den landeseigenen Wohnungsbaugesellschaften gibt es kaum freie Wohnungen.

Auch auf den Kauf einer Altbau-Eigentumswohnung auszuweichen, ist nur wenigen Haushalten möglich – trotz niedriger Zinsen. Hier sind die Preissteigerungen noch dramatischer. Betrugen die durchschnittlichen Kosten für eine bezugsfreie Altbaueigentumswohnung für den Zeitraum von Juli 2010 bis Juni 2011 noch 1.254 €/m², so liegen sie für den gleichen Zeitraum 2015/2016 bei 2.961 €/m². Für vermietete Wohnungen liegen die Kaufpreise erheblich niedriger bei 2.271 €/m².  Dieser Unterschied ist natürlich für jeden professionellen Umwandler eine Aufforderung, die Mieter zum Auszug zu bewegen. Schnelle Abhilfe schafft dann die Ankündigung einer Luxusmodernisierung, deren Umlage auf die Miete die Altmieter nicht bezahlen können.

Die Untersuchungen zur Vorbereitung des Milieuschutzes in Neukölln haben ein eindeutiges Bild ergeben: Im Bezirk ist ein hohes Aufwertungspotential vorhanden. Umfangreiche Modernisierungen führen zu Mieterhöhungen, die die angestammte Bevölkerung nicht bezahlen kann. Es gibt keine städtebaulichen Lösungsmöglichkeiten, den Haushalten, die zu einem Umzug gezwungen sind, eine bezahlbare Wohnung anzubieten. Die einzige Möglichkeit auf der bezirklichen Ebene: der Erlass einer sozialen Erhaltungssatzung, die Luxusmodernisierungen verhindert. Kurz: Milieuschutz.

Wie alles in Neukölln begann

Bereits seit 2009 setzen sich Bündnis 90/Die Grünen für die Einrichtung von Milieuschutzgebieten in Neukölln ein. Seit 2011 haben wir das Thema verstärkt in einer Vielzahl von Anträgen, Anfragen und Aktionen immer wieder aufgegriffen. Doch SPD und CDU lehnten den Milieuschutz lange Zeit ab. Es gebe, so die Haltung der Zählgemeinschaft, kein Milieu, das man schützen wolle. Verdrängung wurde damit nicht nur hingenommen, sondern als Verbesserung der Sozialstruktur begrüßt.

Den entscheidenden Impuls setzten schließlich die Neuköllner Bürger*innen selbst: Im August 2014 startete das Neuköllner Mietenbündnis eine Unterschriftensammlung für einen Einwohner*innenantrag. Dieser forderte, den gesamten Neuköllner Norden unter Milieuschutz zu stellen. 3500 Neuköllner*innen unterzeichneten den Antrag – drei Mal so viele wie benötigt.

Dieses deutliche Signal brachte endlich Bewegung in die zähen Verhandlungen. Erst in der Diskussion des Antrags in der Neuköllner Bezirksverordnetenversammlung (BVV) gelang es schließlich, einen Mehrheitsbeschluss für Milieuschutz im Norden Neuköllns herbeizuführen.

Was wurde bereits erreicht?

Nach jahrelangem politischem Tauziehen hat die Neuköllner SPD endlich ihren Widerstand aufgegeben: Im September 2015 wurde Milieuschutz für den Reuterkiez (1) beschlossen, im November 2015 folgte der Schillerkiez (2).

Doch beide Beschlüsse wurden nicht sofort in Kraft gesetzt. Es vergingen weitere Monate, in denen Investor*innen und Eigentümer*innen Fakten schaffen konnten. Erst nach weiterem Druck von Opposition und Zivilgesellschaft wurden die Beschlüsse Ende Februar 2016 für beide Gebiete durch Veröffentlichung im Gesetz- und Verordnungsblatt in Kraft gesetzt. Das notwendige Personal zur Umsetzung ließ aber auch Monate später noch immer auf sich warten.

Mittlerweile stehen fast alle Neuköllner Kieze nördlich des Rings unter Milieuschutz. Im Juli 2016 ist der Milieuschutz für die Gebiete Flughafenstraße/Donaustraße (3), Körnerpark (4) und Rixdorf (5) in Kraft getreten. Ein Jahr später, im Juli 2017, beschloss die Neuköllner BVV, auch die Gebiete Silbersteinstraße/Glasower Straße (6) und Hertzbergplatz/Treptower Straße (7) unter Milieuschutz zu stellen. So erfreulich diese Entwicklungs ist, so kommt sie doch reichlich spät. In letzter Zeit hat es in den betroffenen Gebieten eine Welle von Luxusmodernisierungsankündgungen und Umwandlungen gegeben, die bei einer früheren Umsetzung hätten verhindert werden können.

Die grüne Fraktion in der Neuköllner BVV kämpft weiter vehement für eine Ausweitung des Milieuschutzes. So wurde u.a. beantragt, auch Gebiete südlich des S-Bahn-Rings zu untersuchen. Seit dem Amtsantritt unseres grünen Baustadtrates Jochen Biedermann im Oktober 2016 geht es mit dem Milieuschutz endlich voran: Schon zweimal wurde das bezirkliche Vorkaufsrecht angewandt. Außerdem wurde eine Abwendungsvereinbarung für zwei Häuser unterzeichnet, mit welcher sich der Käufer verpflichtete, auf Luxus-Modernisierungen und Umwandlungen in Eigentumswohnungen zu verzichten.

Was bleibt noch zu tun?

Zwar ist der Milieuschutz im Neuköllner Norden endlich beschlossene Sache. Doch die Verdrängungstendenzen hören nicht am S-Bahn-Ring auf. Unsere grüne BVV-Fraktion setzt sich dafür ein, auch Gebiete südlich des Rings unter Milieuschutz zu stellen.

Außerdem wird es in Zukunft darum gehen, die gesetzlichen Möglichkeiten noch weiter auszuschöpfen.

Doch der Milieuschutz hat auch Grenzen. Er schützt nur Mietwohnungen, jedoch keine Gewerbeflächen. Wir erleben, dass auch Kitas, Initiativen und kleine Läden von steigenden Mieten verdrängt werden. Daher müssen wir an einer Art "Gewerbe-Milieuschutz" arbeiten.

Außerdem ist es uns ein Lanliegen, uns auf Landes- und Bundesebene für mehr Mieter*innen-Schutz einzusetzen. Für eine Mietpreisbremse ohne Schlupflöcher.

Wie hilft Milieuschutz Neuköllner Mieter*innen?

Die Einrichtung von Milieuschutzgebieten soll der Verdrängung von Neuköllner Mieter*innen einen Riegel vorschieben. Damit das Instrument greifen kann, müssen Betroffene aber ihre Ansprüche geltend machen.

Das bedeutet konkret: Wenn eine Modernisierungsankündigung vom Vermieter ins Haus flattert und mit einer Mieterhöhung droht, können sich Bürger*innen damit direkt an das Neuköllner Stadtplanungsamt wenden und um Unterstützung bitten. Auch wir stehen Mieter*innen gerne zur Seite. Wir sind schnell und persönlich unter der Mail-Adresse milieuschutz@gruene-neukoelln.de zu erreichen.

Im Sanierungsgebiet Karl-Marx-Straße/Sonnenallee und in fast allen Quartiersmanagementgebieten gibt es darüber hinaus eine kostenlose Erstberatung für betroffenen Mieter*innen. Für eine längerfristige Unterstützung und eine Rechtschutzversicherung in Streitfällen ist es ratsam, Mitglied in einem der Berliner Mietervereine zu werden. Weitere Infos finden sich auch beim Mietenbündnis Neukölln.

Ganz wichtig ist jedoch: Vor der Beratung sollte in keinem Fall etwas unterschrieben werden. Eine Abstimmung mit den Nachbar*innen ist oft sinnvoll. Die Mieter*innenorganisationen helfen bei einer Mieter*innenversammlung.

Aktuelle Meldungen zum Thema Stadtentwicklung

  • 48 Sekunden Neukölln: Teil 4 der Video-Serie

    Wie viele Berliner*innen fährt Nina gerne Fahrrad. Warum das in Neukölln oft gar nicht so einfach ist, zeigt der vierte Teil unserer Video-Serie zur Wahl 2016. mehr

  • 48 Sekunden Neukölln: Grüne Neukölln starten Videokampagne

    Warten auf den M41. Fahrradfahren ohne Fahrradwege. Stress mit nervigen Miethaien. Kiffen ohne es zu dürfen... Unsere Video-Serie zur Wahl 2016 zeigt Alltagsprobleme in Neukölln – vielfach diskutiert und trotzdem noch immer nicht gelöst. mehr

  • Stacheliger Infobrief 5/2016

    Unser neuer Newsletter ist da, dieses Mal mit einem bunten Blumenstrauß an Themen. Wir berichten von der letzten Sitzung der Bezirksverordnetenversammlung in dieser Wahlperiode und von vielen Grünen Aktionen im Bezirk, unter anderem zu den Themen Fahrrad, Beteiligung, Verdrängung und Geflüchtete. mehr

  • Neukölln baut Milieuschutz aus

    "Es ist längst überfällig, den Milieuschutz für den gesamten Neuköllner Norden einzuführen. Er ist zwar kein Allheilmittel, jedoch das einzige Mittel, das wir auf bezirklicher Ebene haben", sagt Jochen Biedermann am 1. August 2016 in einem Bericht des Berliner Abendblatts. mehr

  • Grüne Neukölln starten Plakatkampagne "Rangezoomt: Neukölln konkret"

    Wahlkämpfe sind geprägt von blumigen Botschaften und schmissigen Slogans. Uns reicht das nicht. Mit unserem Projekt "Rangezoomt: Neukölln konkret" schauen wir genauer hin und zeigen, wo wir im Bezirk konkret etwas besser machen wollen. Dafür haben wir eine ganz spezielle Plakatreihe entworfen. mehr

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Kontakt

Du hast Fragen oder Anregungen rund ums Thema Milieuschutz in Neukölln? Dann schreib uns eine Mail mit  an milieuschutz(at)gruene-neukoelln.de.

Jochen Biedermann
Bezirksstadtrat für Stadtentwicklung, Soziales und Bürgerdienste
jochen.biedermann(at)gruene-neukoelln.de

Presse

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